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首批公募REITs發行

作者:直達國際 2021-05-31

國內首批公募REITs今日將正式開始發行。5月17日晚,國內首批9單基礎設施公募REITs項目正式獲得了中國證監會準予注冊的批復,並于19日發布正式發行通告。27日,9只產品完成了網下投資者詢價環節,機構投資者參與熱情高漲,私募、券商資管、保險資管等機構湧入其中,最終認購價格和數量都遠超預期。

REITs是不動產投資信託基金(Real EstateInvestment Trust)的簡稱。它以發行收益憑證的方式募集投資者的資金,並交由專門投資機構進行不動產領域的投資經營管理,最後將投資綜合收益按比例分配給投資者。本質上,REITs就是將流動性較低、規模較大的不動產資產,通過證券化的手段形成小而分散的證券或份額,為投資者降低參與不動產資產交易的門檻。

REITs最先發源于美國,隨後包括日本、中國香港、英國在內的全球42個國家或地區相繼啟動了REITs發行。國際上REITs的底層不動產類型比較豐富,除了基礎設施外還包括商業、物業、住宅、辦公樓等多種物業類型。而目前中國內地試點發行公募REITs的投資方向則聚焦于基礎設施領域,如產業園區、收費公路、倉儲物流、市政設施、污染治理等,這些穩定分紅、低槓桿限制、長期回報穩健的行業,將為REITs產品的盈利提供良好基礎。

公募REITs收益來源主要為經營收益以及因資產增值帶來的資本利得收益。對普通投資者而言,主要賺取每年分紅及二級市場上基金價格的變動。截至2021年5月20日,近三年債券型、混合型和股票型基金的平均年化收益為4.88%、18.22%、16.64%,從9只擬發行產品已經公布基金招募說明書看,預計現金流分派率為4%-12%;從美國市場的過去經驗來看,過去三十年,美國REITs的年化回報率達到12%左右。其收益水平將高于債券型基金,不及混合型和股票型基金。

從資產配置角度來看,公募REITs具有低風險、穩收益的優點,比較適合追求長期穩定投資收益的穩健型投資者。並且根據過往海外經驗,REITs與股債的相關性較低,通過資產配置,投資者能夠有效管理風險。

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